종부세 개편, 우리집 시세 기준으로 얼마나 달라지는지 숫자로 봤어요
종부세 개편, 숫자로 뜯어보면 이렇게 나와요
정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안 중에서 가장 관심이 몰린 게 종부세 개편이에요.
기사마다 "부담 늘어난다", "실거주자는 오히려 줄어든다"는 말이 섞여 나와서 헷갈리셨을 텐데, 숫자로 정리해보면 생각보다 명확하게 갈려요.
핵심만 먼저 짚으면, 1주택 실거주 기본공제는 현행 12억 원에서 개편 후(2027년~) 14억 원으로 올라가고, 반대로 1주택 비거주 기본공제는 12억 원에서 9억 원으로 내려가요.
공정시장가액비율은 70%로 오르고 3주택 이상은 2028년부터 80%가 적용되며, 세부담 상한도 150%에서 200%로 늘어나요.
이걸 실제 금액으로 환산하면 시세 50억 원 주택 기준 종부세가 현행 1,155만 원에서 개편 후 1,493만 원으로, 약 338만 원 늘어나는 수준이에요.
요약] 종부세 개편안 주요 내용 및 세부담 비교
| 구분 | 주요 내용 (현행 ➔ 개편 후) | 비고 |
| 1주택 (실거주) | 기본공제 12억 원 ➔ 14억 원 인상 | 2027년부터 적용 |
| 1주택 (비거주) | 기본공제 12억 원 ➔ 9억 원 축소 | 비거주자 부담 강화 |
| 공정시장가액비율 | 70% 인상 (3주택 이상은 2028년부터 80%) | 세부담 상한 150% ➔ 200% 확대 |
| 시세 50억 원 주택 종부세 | 1,155만 원 ➔ 1,493만 원 | 약 338만 원 증가 |
종부세 기본공제, 어디서부터 갈리나
이번 개편에서 제일 눈에 띄는 대목은 실거주와 비거주를 다르게 취급한다는 점이에요.
실거주 1주택자는 기본공제가 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원)으로 올라가서, 시가 20억 원 이하면 종부세가 아예 안 나와요. 반대로 전세를 준 비거주 1주택자는 9억 원으로 오히려 줄어들어요. 같은 1주택이라도 실거주냐 아니냐에 따라 세금 방향이 완전히 반대로 움직이는 구조인 거죠.
이게 왜 중요하냐면, 그동안 "1주택자면 다 같은 혜택"이라고 뭉뚱그려 생각하기 쉬웠는데 이제는 그렇게 접근하면 안 된다는 뜻이에요. 경향신문 분석을 보면 시가 35억 원 주택의 종부세는 약 51만 원 늘어나는 수준이라, 32억~35억 원 구간부터 실질적인 부담이 시작된다고 볼 수 있어요.
[참고 표] 주택분 종합부동산세 세율 개편안 비교
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 원 | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6억 ~ 12억 원 | 1.0% | 1.0% | 1.3% (인상) |
| 12억 ~ 25억 원 | 1.3% | 2.0% | 1.5% ~ 2.0% 구간별 적용 |
| 25억 ~ 50억 원 | 1.5% | 3.0% | 2.0% ~ 3.0% 구간별 적용 |
| 50억 ~ 94억 원 | 2.0% | 4.0% | 2.7% ~ 4.0% 구간별 적용 |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% | 3.5% ~ 5.0% 구간별 적용 |
관련 공식 자료 및 상세 기사 링크
시세별로 실제로 얼마나 늘어나나
더구루가 인용한 NH투자증권 시뮬레이션에 따르면 시세 50억 원 주택의 종부세는 기존 1,155만 원에서 1,493만 원으로 약 338만 원 늘어나요. 증가율로 보면 30% 정도 되는 셈이라, 절대 작은 폭은 아니에요.
다만 이 수치가 적용되는 건 어디까지나 32억~35억 원을 넘어서는 고가주택 구간이고, 그 아래 구간은 오히려 부담이 줄거나 변화가 거의 없다는 걸 같이 봐야 균형 잡힌 판단이 돼요.
다주택자는 좀 결이 달라요. 공정시장가액비율이 3주택 이상 기준으로 2028년부터 80%까지 올라가서 장기적으로는 부담이 커지는 방향인데, 반대로 양도소득세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화돼요.
그러니까 "보유는 세금이 늘고, 파는 건 잠깐 유리해지는" 상반된 신호가 동시에 나온 거예요. 이 대목이 흥미로운 게, 정부가 다주택자한테 "지금 팔 거면 지금이 기회"라는 메시지를 우회적으로 준 거나 마찬가지거든요.
그래서 어떻게 보는 게 맞을까요
숫자만 놓고 보면 이번 개편은 모두에게 증세인 것도, 모두에게 감세인 것도 아니에요. 실거주 20억 원 이하는 사실상 영향이 없고, 32억
원을 넘어가는 고가주택 실거주자나 비거주 1주택자, 다주택자만 실질적으로 부담이 커지는 구조라고 봐야 정확해요. 그래서 막연히 "종부세 오른다더라"는 말만 듣고 걱정하시기보다는, 본인 집 시세가 정확히 어느 구간에 들어가는지부터 확인하시는 게 순서예요.
개인적으로는 이 개편이 "고가주택 증세"라기보다 "실거주 여부에 따른 재분류"에 더 가깝다고 판단됩니다. 시세 자체보다 실거주 여부가 세금을 가르는 더 큰 변수가 됐다는 뜻이니까요.
그래서 비거주 1주택자라면 실거주 전환과 계속 보유 사이의 유불리를 지금 미리 계산해보시는 게 실질적으로 도움이 될 거라고 봅니다.
반대로 실거주 1주택자이면서 시세 20억 원 이하시라면, 이번 개편은 사실 신경 쓰실 부분이 거의 없다고 판단하시면 됩니다.
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